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Ce billet propose une revue de littérature des études empiriques sur le contrôle des loyers. Hausse des loyers à long terme, baisse de la qualité, dérèglement de la bonne allocation des logements, hausse du chômage…

Dans les cours d’introduction à l’économie, le contrôle des loyers est souvent l’exemple canonique d’une politique stupide. La cause est à ce point entendue qu’une enquête de 1992 interrogeant plus d’un millier de professeurs faisait du contrôle des loyers l’objet du plus grand consensus au sein de la communauté des économistes. Seul un sur vingt estimait que ces contrôles ne dégradaient par la qualité des logements ni n’en réduisaient la quantité disponible (Alston et al, 1992).

Je vous ai décrit dans un billet précédent les conséquences théoriques des projets de Mme Duflot. Mais notre ministre n’est pas la première démago que la terre ait portée, et, en dépit du bon sens, le contrôle des loyers a déjà existé un peu partout et depuis bien des années, de sorte que les économistes ont déjà eu l’occasion de tester empiriquement les prévisions de la théorie. Petite revue des effets observés…

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Le plafonnement des loyers a deux effets économiques dominants : la raréfaction des logements et la réduction de leur qualité.

Au regard de la stupidité des lois, Cécile Duflot prépare une performance, qui même pour ce gouvernement, sort du lot : plafonner les loyers.

L’idée est aussi vieille que la démagogie, et tant son ineptie logique que ses effets pervers concrets ont été démontrés et observés à maintes reprises. Déjà Adam Smith faisait justement remarquer que si les prix du blé étaient hauts, c’était que le blé manquait au regard de la demande, et qu’en réguler le prix à la baisse ne changeait rien à la quantité disponible du moment, mais réduisait certainement la quantité qui serait produite les années suivantes.

En 1992, une étude publiée par l’American Economic Review tentait de faire le point sur le degré de consensus au sein de la communauté des économistes (Alston et al, 1992). 1 350 économistes furent invités à s’exprimer sur 40 idées générales. La proposition suscitant le plus grand consensus était : « un plafonnement des loyers réduit la quantité et la qualité de l’offre de logements ». 76,3% répondaient « oui », 16,6% « oui, avec nuances » et seulement 6,5% « non ».

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Les causes de la bulle immobilière américaine et de sa titrisation sont à trouver dans des sociétés semi-publiques créées par le gouvernement des Etats-Unis, Fannie Mae et Freddie Mac, et non simplement dans l’activité spéculatrice des marchés.

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Les liens entre les prix de l’immobilier et la balance commerciale sont plus subtils qu’on ne le croit. 

Mme Duflot et le Ministère de l’Economie ont enfin trouvé la cause du manque de « compétitivité » de la France. Et Les Echos ont même trouvé un économiste de Natixis pour être d’accord (lien).

Ce que constate Les Echos, c’est que les prix de l’immobilier de l’Allemagne sont restés stables ces dix dernières années, là où ceux de la France ont plus que doublé.  Et de conclure que si les salaires des Allemands ont pu être modérés sur la dernière décennie, c’est parce que la modération du prix de l’immobilier n’a pas mis la pression sur les salaires.

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