Quelques études qui montrent l’imbécilité du contrôle des loyers

12 September 2013 — 7 Comments

Ce billet propose une revue de littérature des études empiriques sur le contrôle des loyers. Hausse des loyers à long terme, baisse de la qualité, dérèglement de la bonne allocation des logements, hausse du chômage…

Dans les cours d’introduction à l’économie, le contrôle des loyers est souvent l’exemple canonique d’une politique stupide. La cause est à ce point entendue qu’une enquête de 1992 interrogeant plus d’un millier de professeurs faisait du contrôle des loyers l’objet du plus grand consensus au sein de la communauté des économistes. Seul un sur vingt estimait que ces contrôles ne dégradaient par la qualité des logements ni n’en réduisaient la quantité disponible (Alston et al, 1992).

Je vous ai décrit dans un billet précédent les conséquences théoriques des projets de Mme Duflot. Mais notre ministre n’est pas la première démago que la terre ait portée, et, en dépit du bon sens, le contrôle des loyers a déjà existé un peu partout et depuis bien des années, de sorte que les économistes ont déjà eu l’occasion de tester empiriquement les prévisions de la théorie. Petite revue des effets observés…

Le contrôle des loyers dérègle-t-il l’allocation des logements ?

Lorsqu’on a la chance de disposer d’un appartement à prix régulé, on n’a guère envie d’en changer, quitte à accepter quelques désagréments. Par exemple, une famille dont l’enfant vient de quitter le foyer pourrait trouver normal de chercher un nouvel appartement plus petit afin de payer un loyer plus faible. Elle ferait, par exemple, l’échange avec une famille venant d’avoir un premier enfant.

Dans cet échange efficace, la différence de prix entre le petit appartement et le grand est essentielle. Cependant, si l’appartement plus grand est à prix régulé, la probabilité que l’échange se fasse est nettement réduite. Le couple sans enfant trouvera l’échange moins intéressant. Dans les termes d’un économiste, la distorsion des prix provoque une mauvaise allocation des ressources.

Glaeser et Luttmer (2003) prennent l’exemple de New York pour illustrer ce phénomène. Les statistiques montrent par exemple que la probabilité qu’un ménage sans enfant ait un appartement plus grand qu’un ménage avec enfants est plus grande à New York que dans les villes où le marché est libre. Il est aussi plus probable à New York que dans les zones non-régulées qu’une personne n’ayant pas fini le lycée vive dans un appartement plus grand qu’un diplômé de l’Université. La manière dont les logements sont affectés y semble donc moins logique qu’ailleurs.

Similairement, l’analyse des données du recensement du New Jersey par Krol et Svorny (2005) montre que le contrôle des loyers accroit le temps de trajet entre le logement et le lieu de travail.

Disposer d’un logement régulé réduit-il la mobilité ?

Il y a deux raisons à la mauvaise allocation des logements. D’abord, les individus cherchent en priorité des logements à bas prix, s’orientant vers ceux dont le prix est artificiellement bas alors qu’ils auraient fait des choix différents en l’absence de contrôle des prix. La seconde est qu’une fois dans un appartement régulé, ils sont fortement incités à ne pas en changer.

Dans le cas de New York, Ault, Jackson et Saba (1994) montrent qu’à la fin des années 1960, le contrôle des prix a accru de 18 années le temps moyen entre deux déménagements, en comparaison des logements non contrôlés ! Au Danemark, Munch et Svarer (2002) trouvent un écart de plus de 6 années entre les 10% des logements les plus contrôlés et les 10% les plus libres.

La mobilité est aussi affectée par la hausse de la proportion des ménages propriétaires. En effet, le contrôle des loyers réduit l’intérêt financier de posséder un bien immobilier en location, mais peu l’avantage d’être propriétaire de son logement. Il est donc naturel que le contrôle des loyers transfert les biens du marché de la location vers celui des habitants propriétaires.

Ainsi, l’étude de la dérégulation de certaines zones de Boston par Sims (2007) fait apparaître que la probabilité qu’un logement soit en location est de 6 points de pourcentage inférieure lorsque les loyers sont contrôlés.

Comment cette réduction de mobilité impacte-t-elle le taux de chômage ?

Politiquement, l’accès à la propriété est généralement bien perçu. Cependant, en réduisant la mobilité des ménages, la propriété réduit l’efficacité du marché du travail. La distorsion créée par le contrôle des loyers peut donc affecter l’emploi.

Blanchflower et Oswald (2013) montrent ainsi qu’à travers le monde occidental, le taux de propriétaires est corrélé au taux de chômage. Par ailleurs, une analyse de long terme du marché américain confirme le phénomène. Un doublement du taux de propriété équivaut à un doublement du taux de chômage de long terme.

Dans un papier récent utilisant la dérégulation du marché immobilier finlandais au début des années 1990, Laamenen (2013) aboutit aux mêmes conclusions. La réforme finlandaise mettant fin au plafonnement des loyers a d’abord été appliquée à des « régions test », ce qui permet aux régions dérégulées plus tardivement de servir d’échantillon de contrôle. A posteriori, l’existence de régions dérégulées plus tardivement permet en effet d’isoler l’effet du contrôle des loyers du reste des variations de l’économie finlandaise. Par cette méthode, Laanemen montre :

  1. que le taux de propriété a décru plus rapidement dans les régions dérégulées ;
  2. et que cette réduction du taux de propriété est associée à une baisse du taux de chômage.

Quels sont les effets réels du contrôle des loyers sur les appartements concernés ?

Une méthode classique de contrôle des loyers consiste à laisser le premier loyer être librement déterminé, mais à limiter par la suite sa progression d’une année sur l’autre.

D’un point de vue théorique, le marché devrait pouvoir facilement contourner ce contrôle. Afin que le bien ait un rendement financier semblable à celui qu’il aurait eu en l’absence de contrôle, il suffit d’augmenter le loyer initial. Le locataire devrait accepter ce surplus de loyer immédiat, sachant qu’il est compensé par des loyers plus faibles dans le futur. Autrement dit, le contrôle devrait avoir davantage d’effet sur l’échéancier que sur la facture totale.

Nagy (1997) confirme cette hypothèse sur la base des données New-Yorkaises. Il observe que le loyer d’un nouveau locataire d’un appartement ainsi régulé paye un loyer supérieur à son homologue d’un appartement non régulé. En clair, il accepte un loyer désavantageux aujourd’hui parce qu’avantageux demain.

Le plafonnement stricte semble plus difficile à contourner à court-terme.

Existe-t-il un effet sur les loyers en principe non concernés ?

A long terme, le contrôle des loyers constitue un frein important aux investissements dans l’immobilier, et réduit donc l’offre future de logements, provoquant la hausse de leur prix et de leurs loyers. Ce phénomène s’applique aussi à la partie non contrôlée du marché, qui perçoit la partie contrôlée comme un précédent à de futures législations.

Les personnes profitant d’un loyer sous le prix de marché peuvent avoir l’impression de bénéficier du contrôle des prix, mais leur analyse peut négliger que le prix de marché serait peut-être sous le prix contrôlé si l’Etat n’avait pas découragé les investisseurs immobiliers. Early (2000) conclut ainsi des données sur New York du milieu des années 1990 que les locataires bénéficiant de loyers contrôlés auraient payé encore moins dans un marché libre n’ayant pas découragé la construction.

Par ailleurs, la présence de logements artificiellement bons marchés accroît la demande, et une partie de cette demande supplémentaire se déverse sur le reste du marché, provoquant l’augmentation des loyers non contrôlés. Par exemple, deux étudiants hésitant à faire une collocation pourraient finalement décider de vivre chacun de leur côté s’ils ont accès à des loyers contrôlés. En l’absence de contrôle, le deuxième appartement eut été occupé par une troisième personne. En présence de contrôle, cette troisième personne doit donc trouver un autre logement, si bien que la demande totale est désormais d’un appartement supplémentaire. Cette demande supplémentaire se déverse en grande partie sur les logements non régulés, provoquant la hausse de leurs loyers.

Caudill (1993), sur la base du contrôle en vigueur à New York en 1968, estime ainsi que les coûts des appartements non contrôlées eurent été environ un quart plus faible en l’absence de contrôle des loyers.

En utilisant les données de l’American Housing Survey entre 1984 et 1996, Early and Phelps (1999) estiment quant à eux que le contrôle a accru les loyers des logements non régulés d’en moyenne $85 aux Etats-Unis (US dollars de 1996).

Sims (2007) trouve dans les données New-Yorkaises une exception à cette règle générale. Lorsqu’un logement se trouve géographiquement proche des logements à loyers contrôlés, sa valeur peut souffrir de la dégradation générale du quartier.

Le contrôle des loyers dégrade-t-il la qualité de l’immobilier ?

Parce que le contrôle des loyers empêche les prix de récompenser correctement la qualité, nombre d’études ont montré que les immeubles à loyers contrôlés avaient une probabilité plus forte d’être en mauvais état. L’effet a été observé à Cambridge MA. (Navarro, 1985), Boston (Sims, 2007),  New York (Gyourko et Linneman, 1990)…

Références

  • Alston, Rirchard M., J.R. Kearl, and Michael B. Vaughan. 1992. “Is there a consensus among economists in the 1990s?”, American Economic Review 82(2): 203-209.
  • Ault, Richard W., John D. Jackson, and Richard P. Saba. 1994. “The Effect of Long-Term Rent Control on Tenant Mobility”. Journal of Urban Economics 35(2): 140-158.
  • Blanchflower, David G.  and Oswald, Andrew J. 2013. “Does High Home-Ownership Impair the Labor Market?”, NBER Working Papers 19079, National Bureau of Economic Research, Inc. (lien)
  • Caudill, Steven B. 1993. “Estimating the Costs of Partial-Coverage Rent Controls: A Stochastic Frontier Approach”. Review of Economics and Statistics 75(4): 727-731.
  • Early, Dirk W. 2000. “Rent Control, Rental Housing Supply, and the Distribution of Tenant Benefits”. Journal of Urban Economics 48(2): 185-204.
  • Early, Dirk W., and Jon T. Phelps. 1999. “Rent Regulations’ Pricing Effect in the Uncontrolled Sector: An Empirical Investigation”. Journal of Housing Research 10(2): 267-285. (lien)
  • Glaeser, Edward L., and Erzo F.P. Luttmer. 2003. “The Misallocation of Housing under Rent Control”. American Economic Review 93(4): 1027-1046. (lien)
  • Gyourko, Joseph, and Peter Linneman. 1990. “Rent Controls and Rental Housing Quality: A Note on the Effects of New York City’s Old Controls”. Journal of Urban Economics 27(3): 398-409. (lien)
  • Krol, Robert, and Shirley Svorny. 2005. “The Effect of Rent Control on Commute Times”. Journal of Urban Economics 58(3): 421-36. (lien)

  • Laamanen, Jani-Petri 2013, “Home-ownership and the labour market: Evidence from rental housing market deregulation”, Tampere Economic Working Papers Net Series, 89, May. (lien)
  • Munch, Jakob Roland and Michael Svarer. 2002. “Rent Control and Tenancy Duration”. Journal of Urban Economics 52(3): 542-560. (lien)
  • Nagy, John. 1997. “Do Vacancy Decontrol Provisions Undo Rent Control?” Journal of Urban Economics 42(1): 64-78.
  • Navarro, Peter. 1985.”Rent Control in Cambridge, Massachusetts”. Public Interest 78(4): 83-100.
  • Sims, David P. 2007. “Out of Control: What Can We Learn from the End of Massachusetts Rent Control?”, Journal of Urban Economics 61(1): 129-51.

7 responses to Quelques études qui montrent l’imbécilité du contrôle des loyers

  1. 

    très interessant, mais Duflot s’en contrefout.
    La seule étude qui interessent les gens qui décident c’est : quel est l’impact du contrôle des loyers sur la probabilité de se faire (re)élire ?

  2. 

    J’aimerais investir dans de l’immo locatif. Il y a des villes en France où le prix d’achat n’est pas très élevé tandis que les loyers le sont donc bon rendement à priori.

    Le problème c’est qu’investir en partie à crédit suscite une risque élevé surtout au départ. Et le problème c’est que des lois communistes comme celles de Dufflot ont vocation à disparaître immédiatement après un changement de majorité pour le moment planifié à 2017 au pire. Voilà une perspective qui explique les difficultés françaises : L’instabilité juridique et fiscale nuit gravement à l’investissement à long terme.

    Cdlt

    • 

      Oui, c’est une bonne stratégie. Le mieux c’est de s’associer avec des grosses boites pour des logements d’affaires. Les appartements sont vides, peu d’usure et l’argent entre. Pas trop de gens a bas revenus qui donne par exemple le tiers ou la moitié de leur salaire -ceux qui batissent nos immeubles- c’est de l’investissement risqué. C’est super comme métier ; déléguer pour mettre sur pied, puis mettre à pied pour renflouer les coffres, ne rien faire , laisser l’argent murir et la communauté travailler à notre place, c’est somme toute socialiste apres tout, mais à l’envers; la société travaille pour nous, sans que nous fassions rien de concret, c’est fou comme on devient inutile avec le temps, les poches pleines et la tête vide.

      Nos futurs locataires; Ils travaillent à 100 pour cent à s’occuper de tes parents malades pour des miettes mais heureusement, leurs dettes rapportent.

    • 

      C’est parfois difficile de vous croire. Je voudrais que l’économie que vous proposez depuis ces dernières années soit la meilleure, mais ma réalité m’en fait constamment douter. J’aimerais avoir cette même liberté, celle d’augmenter ma richesse, ma rentabilité. Je ne parle strictement pas de bas prix à moindre coûts mais bien de qualité. D’intelligence. 

       Vous dites que cela passe par la privatisation. Mais le savoir-faire privé a, finalement, très peu de chances de survivre s’il propose du temps pour la qualité; des objets efficaces, beaux, durables et pas qu’en apparence marchandes.  Vos méthodes de libres marchés, basées sur l’hyper-industrie, ressemblent à l’Etat que vous decrivez; celui qui veut la main mise sur tout. Cet état du monde économique empêche de profiter pleinement de mes capacités intellectuelles et de savoir-faire de manière autonome. 

      Il me serait donc maintenant plus profitable de rendre un travail, de finition 2.5 sur 6,   à moindre coût, uniquent par soucis de rentabilité afin de pouvoir acheter de la haute qualité, durable,fabriqué par des entreprises à bas régime de production donc, condamnée aux plus hauts risques économiques et par là-même, à très
       -mais vraiment- très peu de richesses. A quelques exceptions près ;  vous la cherchez cette qualité et ne manquez pas de vanter ses mérites, vous l’aimez cette qualité. 

      La quasi pauvreté,  là est le prix de ma liberté si je m’évertue à poursuivre la recherche de la meilleure qualité, environnement, respect du savoir-faire et élégance intellectuelle; je ne laisserai jamais tomber en coupant le pommier parce que c’est plus rentable et plus rapide. À sa suite, le désert économique et la recherches de n’importe quoi à vendre, votre odeur qui vous suit où l’ombre de vos productions.  Qui nourrit qui? Le cueilleur de riz? L’ investisseur qui cherche où investir pour investir parce que l’investissement, c’est la liberté?

      Ou le créateur de qualité? Parfois vous les ensencez, ce sont ceux qui parent vos maisons et l’œil admiratif de vos amis.

       Avec les mots, les chiffres , tous défendent leurs métiers. Qu’en est-il lorsque son rêve abîme l’avancée et le savoir-faire de l’humanité? ( la voiture électrique  plus rentable pour la micro-économie, plus efficace, moins de risques de panne, mise au tirroirs pendant 20 ans, des pans entiers de l’économie  s’écrouleraient, je sais, c’est terrible…alors non. vaut mieux des dépenses habillées de guerre et d’or noir… ce sera mieux disiez-vous; il n’y a pas de liberté  de rentabilité. Louer un 
      ” L” et demi cheap, c’est là votre créativité?  Le socialisme paralyse l’économie, le capitalisme, paralyse l’intelligence humaine aux profits de tapis bruns industriels. Vous l’appelez liberté? Oui, le vin qui s’en suit et les vêtements qui vous sieds si bien, fabriqués à petite échelle , c’est la vraie liberté que vous recherchez. La qualité.

      Peut-être que le cri pour cette liberté tant chérie est finalement qu’un soucis de défendre son métier. Je vois que l’économie actuelle passe beaucoup de temps à justifier le droit de disposer à sa guise du travail, du savoir-faire et de l’intelligence de l’ensemble de la population. Il est vrai qu'”investir dans les immeubles demandent finalement très  peu de travail en soi “.  Le gros du travail est dans la “justification de stratégies visant à s’approprier la plus grande part du marché” . C’est ce qu’un trader à Geneve  m’a finalement expulsé en secret. Est-ce bon de le tenir secret?  

       Je vous rappelle qu’on ne choisit pas vos entreprises, elles s’imposent toute seule, par des bas prix roulant sur l’or ; comment prendre le vélo d’un ami et lui revendre à moitié prix. On n’apprend pas  ce genre de choses à nos enfants, quelques entrepreneurs du cheap rentable qu’ils  soient. 

      J’ai un bon ami, de par nos idées opposés qui l’affirme sans gêne en toute franchise: ” Investir dans les logements demande peu de travail, beaucoup de stratégies” Il ne loge pas des familles, il exerce son droit d’affaires. je lui disais qu’il était finalement très socialiste; il utilise la force de travail de chacun, les autres paient pour lui. II n’a pas aimé. Étant pauvre mais travaillant beaucoup, dans un secteur non lié à la finance- et heureuse- ayant le même soucis que vous, avoir un bel endroit pour vivre, je reçois également sa version des faits
       ” fabriquer à petite échelle, ca ne vaut plus rien” là c’est moi qui n’a pas apprécié. Pourtant on aime parler ensemble, prendre une bière, aucunement amants, on nourrit la polémique de l’autre. Nous sommes tous partisans de ses idéaux. La liberté est différente d’une personne à l’autre. 

      Oui, fabriquer à petite échelle ne vaut rien. L’industrie crée  non pas de la compétivité mais une place nettoyée de tous concurrents.   Sur les chaises du chômage,  des gens compétents, sans aucune autonomie de ” créer leur marché, leur richesse”.

      Vous créez  peu en œuvrant dans le loisir d’investir. Vous fabriquez même ce que vous ne connaissez pas. 

      Vous n’êtes pas pauvres. Je suis bien placée pour savoir ce que valent les produits des richissismes indistriels, je les utilisent tous les jours. 

      Finalement, je suis impressionnée par vos stratégies mais il en reste concrètement que;  je fabrique des objets de grande qualité, qui ne valent plus rien, achetés par de très riches contribuables. c’est étrange comme liberté; l’industriel qui fabrique au moindre cout s’offre le luxe, et le qualifié qui produit de l’excellence, durable pour deux cent ans ne vaut rien et est relegué à consommer du cheap. 

       Il arrive que dans une vie, plus on fabrique de la qualité plus on est pauvre et plus on est pauvre, plus le matériel, cheap et ré-acheté à répétitions vient à coûter cher. 

      Un ébéniste vend à des gens couverts d’apparences de haute classe,  ignorants, naïfs et peu qualifiés à decider du sort du monde et à comprendre les conséquences de leurs stratégies  dans le monde réel. Beaucoup de gens de la ” haute classe” rencontrés, manquent de vision d’ensemble en dehors de leur ” défense pour s’enrichir en utilisant l’intelligence et le savoir-faire, culturel, de mains ou techniques ” comme s’il s’agissait de jouer à la roulette. Beaucoup de couturière, d’un savoir-faire extraordinaire à vous coudre des vestes à 5000 euros, cousent pour vos soins, des fermetures éclairs toute la journée. Alors, c’est ça votre liberté? 

      Vous avez travaillez dur  mais vous crée finalement, beaucoup plus de faillites que d’emplois. Le communisme est tombé, césar et ses rois aussi. Heureusement.  Il y a un mur à défaire à coups de pioches entre nous. Nous avons intérêt à mettre nos forces en commun, sans quoi, c’est la chute assurée et je ne sais pas qui entraînera  qui. Qui nourrit qui? 

  3. 

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