Prix de l’immobilier et balance courante

4 janvier 2013 — 16 Commentaires

Les liens entre les prix de l’immobilier et la balance commerciale sont plus subtils qu’on ne le croit. 

Mme Duflot et le Ministère de l’Economie ont enfin trouvé la cause du manque de « compétitivité » de la France. Et Les Echos ont même trouvé un économiste de Natixis pour être d’accord (lien).

Ce que constate Les Echos, c’est que les prix de l’immobilier de l’Allemagne sont restés stables ces dix dernières années, là où ceux de la France ont plus que doublé.  Et de conclure que si les salaires des Allemands ont pu être modérés sur la dernière décennie, c’est parce que la modération du prix de l’immobilier n’a pas mis la pression sur les salaires.

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Cette explication laisse sceptique. D’abord elle suppose un marché du travail en grande forme, sur lequel  les salariés sont en position de force pour que le coût du logement soit répercuté sur les entreprises. Or, alors que l’indice des prix du logement a, d’après le graphique des Echos,  doublé, on a du mal à voir un tel suivi dans les salaires, qui de leur côté n’ont pas progressé beaucoup plus rapidement que l’inflation ces dix dernières années.

Généralement, les économistes considèrent que le coût de la vie se répercute sur les salaires. Cela vient du fait que le pouvoir d’achat procuré par le travail décroissant, il devient moins intéressant de travailler, et les salariés décident de travailler moins quitte à consommer moins. Cela s’appelle l’ « effet substitution ». Cet effet, en raréfiant l’offre de travail, provoque l’appréciation des salaires. Il est conjoint au fait que l’ensemble des prix s’appréciant, il devient plus rentable pour les entreprises d’embaucher, ce qui concourt à l’appréciation des salaires. Au final, l’inflation générale se répercute assez bien dans les salaires.

Mais l’immobilier n’est pas un bien comme les autres. Il est nécessaire. On n’y renonce pas parce qu’il est trop cher. Dans ce cas, la baisse de pouvoir d’achat provoque ce que les économistes appellent un « effet revenu », par lequel la baisse du pouvoir d’achat du salaire se traduit par une hausse de la quantité de travail offerte, afin que la baisse du salaire n’égratigne pas trop la consommation. Auquel cas, l’offre de travail augmentant, l’effet revenu devrait provoquer non pas la hausse mais la baisse des salaires, car le travail devient plus indispensable au travailleur. L’implication selon laquelle la hausse du prix du logement mène à une appréciation des salaires est donc totalement renversable.

Bref, l’existence d’un effet du prix du logement sur les salaires est loin d’être évident, ni même son sens.

Ce qui est certain, c’est qu’il existe une corrélation entre le déficit commercial et la hausse des prix de l’immobilier. Et il ne s’agit pas d’une découverte de Bercy. Le graphique qui suit (source) en donne un aperçu assez clair sur la période qui a précédé l’éclatement de la bulle immobilière américaine. La corrélation est même assez impressionnante pour  deux choses qui paraissent au quidam relativement sans rapport.

Immobilier et Balance courante

Plus la balance courante (dont la balance commerciale est la principale composante) est déficitaire, et plus les prix de son immobilier s’apprécient. Expliquer cette observation est beaucoup plus complexe que ne le laisse entendre le ministère de l’économie.

Pour comprendre ce phénomène, il faut d’abord comprendre comment sont liés le déficit commercial, l’épargne et les investissements. En prenant l’exemple France/Allemagne, je vous avais déjà expliqué la relation comptable suivante :

Déficit Commercial = Investissement – Epargne

Je vous renvoie à mon précédent billet pour l’explication

Cela signifie, d’une autre manière, que le déficit commercial a comme contrepartie un crédit octroyé par le reste du monde à la nation commercialement déficitaire, c’est-à-dire une entrée  de capitaux étrangers. Déficit commercial et entrée de capitaux étrangers sont indissociables, l’un nécessitant l’autre. Dans l’équation, la relation entre le déficit commercial et l’immobilier apparaît dans le compte des investissements, qui inclut les investissements immobiliers.

Dans la mesure où l’on suppose l’existence d’une réelle causalité entre les prix de l’immobilier et le déficit commercial, les explications moins fantaisistes que celles du ministère sont les suivantes.

  • L’appréciation des prix de l’immobilier crée un besoin d’épargne étrangère, et donc cause nécessairement un déficit commercial. En effet, lorsque les ménages voient s’apprécier la valeur de leur patrimoine, ils peuvent en déduire une plus grande capacité de consommation, et donc d’importations. Symétriquement, la valeur du patrimoine permet aux banques une plus grande offre de crédit, qui peut requérir le recours à l’épargne étrangère. C’est alors la valeur du patrimoine qui modifie les comportements d’épargne et de consommation nationales. Le mécanisme par lequel la valeur de l’immobilier génère le déficit courant n’a donc aucun rapport avec les salaires ou le coût du travail. Reste à savoir, dans ce cas, ce qui crée initialement la hausse des prix de l’immobilier. Dans cette explication, la raison de l’appréciation des prix de l’immobilier devient centrale dans l’interprétation du déficit courant, ce qui pose des questions sur le marché du crédit et la politique monétaire, en général sources des bulles immobilières.
  • La causalité inverse est que l’incapacité à exporter des biens nous force à payer les importations à crédit, ce qui crée un afflux de capitaux. Mais si le capital trouve peu d’intérêt à se placer dans l’investissement des entreprises domestiques, il va se déverser sur l’immobilier et en provoque l’appréciation.

16 réponses à Prix de l’immobilier et balance courante

  1. 

    Bonjour,

    Merci pour ce billet. Je reste un petit peu sur ma faim quant à la conclusion.
    J’attendais cette phrase :"Reste à savoir, dans ce cas, ce qui créée initialement la hausse des prix de l’immobilier."
    Qui de l’oeuf ou de la poule? Je reste preneuse de votre avis.
    Bien cordialement,
    NInon

  2. 

    Ardu ! mais clair, merci .

  3. 

    Je trouve que votre article est un complément utile mais j’ai lu l’article des échos et je ne retrouve pas tout à fait votre article…

    D’abord nier un pouvoir de négociation des salariés en place me paraît assez pauvre. On vit dans une économie hyper rigide, les gens en place peuvent demander des augmentations malgré le chômage (c’est tout le job des syndicats!!!). De plus il y a un aspect politique dans l’acceptation de la stagnation des salaires. Ex post, on peut dire que si les prix de l’immobilier avaient augmentés en Allemagne il est probable que politiquement une stagnation aurait été moins acceptée (même si la stagnation de l’immobilier est probablement due à la stagnation des salaires et que donc le raisonnement est fallacieux)

    Ensuite l’étude est plus large que ça et assez convaincantes sur certains de ses aspects. Le coût du travail n’est pas constitué que des salaires, le coût de l’immobilier en est aussi un, certes il est faible mais non négligeable et un doublement de ce coût représente un poste de dépense qui double.

    Enfin l’étude admet qu’une hausse des prix de l’immobilier, représente un "manque à gagner" pour les entreprises en terme d’investissement, ce qui me paraît difficilement niable.

    • 

      Ce qui est saugrenu ce n’est pas de considérer qu’il existe une négociation entre salariés et employeurs sur le salaire, mais de considérer que le prix de l’immobilier en fait significativement partie. Il ne suffit pas de prouver qu’il y a négociation, mais que la hausse du prix de l’immobilier donne du pouvoir de négociation aux salariés, ce qui n’est possible que si elle les encourage à quitter leur emploi.

      Pour que cela change le salaire, il faudrait que l’appréciation du logement change l’offre de travail. Je suis d’accord pour dire que parce que des biens de consommations deviennent plus chers, le travail est moins utile, l’offre se raréfie, et les salaires montent. Cela correspond à un arbitrage dans lequel les salariés renoncent à travailler vu le peu de pouvoir d’achat que le travail procure. On appelle cela l’effet substitution, qui fait préférer l’oisiveté au salaire, et donc élève ce dernier.

      Mais le raisonnement selon lequel les loyers étant plus chers, il est nécessaire de davantage travailler pour avoir un logement, donc les gens renoncent à travailler et à se loger marche sur la tête à mon avis.

      Au contraire, je dirais que les prix de l’immobilier se traduisent essentiellement en "effet revenus". Le logement étant indispensable, on ne renonce pas à travailler parce qu’il est trop cher. Au contraire son prix force à travailler davantage pour le payer, ce qui fait pression à la BAISSE sur les salaires…

      • 

        Les syndicats ne mettent pas dans la balance le fait de partir mais plutôt le fait de mal travailler! L’inflation (de toutes formes) est alors une pression à la hausse sur les salaires

        • 

          Il reste à montrer pourquoi les syndicats ne jouerait pas cette carte en l’absence d’appréciation des prix…

          Je reste sur l’idée qu’un côté veut payer le moins possible, et l’autre être payé le plus possible, de sorte que seul la capacité d’un bord à aller voir ailleurs détermine le salaire.

  4. 

    pas convaincu du tout
    aux Etats unis des Etats comme le Texas ont des prix peu élevés pourquoi d’autres Etats se sont retrouvés en pleine explosion de prix? la raison la plus réaliste semble être la suivante plus l’Etat se mêle d’immobilier plus il raréfie l’offre plus il en augmente le prix de revient et moins les clients peuvent acheter/il reste alors à la puissance Publique de créer une bulle artificielle de la demande (adorée par les banquiers natexis???) qui peut aller jusqu’aux subprimes
    proposition iconoclaste mais probablement la plus efficace: supprimer les plans d’urbanisme et rendre toutes les terres constructibles…. impossible n’est ce pas ;trop de petits chefs politiques, administratifs, verraient leurs chers pouvoirs disparaitre sans compter ces terrains qui voient leurs prix s’envoler en passant de la case agriculture à la case constructible. Cela expliquerait pour beaucoup la participation aux conseils municipaux comme j’ai pu maintes fois l’observer..

  5. 

    Bonjour
    Merci pour ce texte précis
    Quoi ajouter de plus, il est vrai que c’est étranger de voir que les prix n’ont pas changé en Allemagne et que les nôtres sont de plus en plus élevés! C’est bien expliqué en tout cas dans cet article bien documenté.:)

  6. 

    C’est une plaisanterie? Croyez vous vraiment que si l’immobilier en Allemagne était aussi cher qu’en France, l’Allemagne pourrait payer le temps plein à 70 euros sans mettre 2 millions de personnes à la rue? Croyez vous qu’il suffise que mon loyer augmente pour que je trouve un nouveau travail qui me le paie? Oui bien sûr l’immobilier haut est une des raisons du coût du travail élevé en France, oui le prix de l’immobilier bas est à l’origine de la faible inflation en Allemagne. Malgré cela les salaires mêmes qualifiés restent moins bien payés en France qu’en Allemagne.

    • 

      Ce mode de raisonnement est absurde.

      Pensez-vous que si les prix de l’immobilier en France étaient aussi hauts, on pourrait avoir 10% de chômage sans mettre des millions de personnes à la rue ? Telle est l’allure de votre raisonnement. Si les prix sont hauts, alors les gens reçoivent plus sans quoi ils seraient à la rue.

      Pourtant il y a bien, en France, des millions de personnes au chômage, dont le salaire est de 0€, et des prix du logement très hauts. Ce qui est en contradiction avec votre prémisse selon laquelle il n’est pas possible d’avoir des prix du logement hauts et des gens peut rémunérés.

      • 

        Une partie des revenus est fixée par voie politique, notamment pour les personnes indemnisées par l’assurance chômage ou la solidarité nationale.

        Le niveau d’indemnisation est fixé en tenant compte du débat public, et celui-ci est forcément influencé par le niveau des prix de l’immobilier.
        Si les prix de l’immobilier augmentent plus en France qu’en Allemagne, et sont plus élevés en termes absolus (en tout cas en région parisienne : cf les prix de Berlin ou Munich, via un site d’annonces en ligne) cela se traduit dans le débat public.

        Le salaire minimum peut également jouer un rôle de transmission vers les entreprises privées, ne serait-ce que parce qu’il serait plus difficile de le laisser éroder par l’inflation en période de forte hausse de l’immobilier car la baisse du niveau de vie y est alors d’autant plus sensible.

        Si un pays doit faire de plus fortes dépenses d’investissement dans l’immobilier parce que sa population est en croissance (à la différence de l’Allemagne, dont la population baisse…ou de l’Estonie, dont la population a baissé suite au départ des Russes, et plus récemment à l’immigration*) cela se traduit soit sur sa compétitivité, soit sur les niveaux de vie et donc le débat public.

        Ainsi, une réforme envisageable à un endroit (Harz) est plus difficile ailleurs, d’autant qu’il est beaucoup plus dur de renoncer à un logement (ou d’en changer pour un plus petit, compte-tenu des garanties demandées) ou au niveau d’alimentation minimum qu’à des achats de confort.
        Et les personnes concernées par ces canaux de transmission sont plus souvent proches du niveau minimum d’achat que des achats de confort.

        * ou autres pays baltes, parfois cités en exemple :
        http://krugman.blogs.nytimes.com/2013/01/02/latvia-once-again/

        • 

          Vous considérez la réforme Harz possible en Allemagne car la réduction du pouvoir d’achat y serait plus simple à cause des prix de l’immobilier. Mais pendant que l’Allemagne faisait Harz, nous faisions les 35 heures, donc la conséquence logique est la réduction des revenus à moyen terme. Nous nous sommes donc aussi permis une attaque au pouvoir d’achat des travailleurs en les faisant travailler moins.

          Et puis il est tout de même curieux que le niveau de consommation soit supérieur en France qu’en Allemagne.

          Et on devrait s’attendre à ce que Berlin soit la ville la plus compétitive d’Europe vu les prix de l’immobilier. Et c’est loin d’être le cas.

          C’est le niveau de vie qui, du côté de la demande, crée le prix de l’immobilier, pas l’inverse.

  7. 
    Wilfried KIRSCHENMANN 11 janvier 2013 à 14 h 58 min

    A mon sens , il convient de nuancer toutes ces analyses selon le contexte local !
    Les plus fortes hausses de revenus ont lieu dans des endroits déjà chers et où les salariés ont à la fois un haut niveau de revenu et un grand pouvoir de négociation (ce qui va avec), comme la région parisienne.
    Dans la région parisienne, les prix sont dirigés à la hausse par l’afflux des "jeunes cadres dynamiques", issus de nos grandes écoles. Ceux ci sont dans une certaine mesure en position de négocier leur salaire. Pour les attirer vers la région parisienne, les entreprises sont prêtes à payer des salaires plus élevés. D’ailleurs, à poste et qualifications équivalentes, les revenus moyens sont plus élevés en région parisienne qu’en province, y compris au sein d’une même entreprise. Cela montre bien que le coût de la vie (comprenant 25% de logement) influence les rémunérations de la classe moyenne supérieure.
    Cette classe étant (à mes yeux en tout cas) celle qui permet d’alimenter la hausse des prix, le lien est fait. En tout cas dans les zones urbaines économiquement attractives…

    • 

      Pour faire partie de ces cohortes d’étudiants (HEC) je ne ferais pas l’interprétation dans ce sens. Ces jeunes diplômés ne s’imaginent pas du tout, pour la plupart, vivre ailleurs qu’à Paris, Londres ou New York (j’exagère à peine), et c’est de leur point de vue que vient le refus d’aller à ailleurs qu’à Paris (en France). C’est snobe, mais c’est ainsi. Vous aurez du mal à faire venir un HEC à Marseille ou Rennes, tout simplement car il considère que vivre dans ces villes représente un coût trop important pour son bien-être. Et pourtant, une fois corrigée du pouvoir d’achat, il y gagnerait sûrement.

      Cela dit, il est vrai qu’il y a une concentration des cadres des grandes entreprises à Paris. Cela vient d’une vieille tradition étatique qui a concentré les administrations de tous les grands groupes à Paris. Paris a plus de sièges sociaux d’entreprises du Fortune 500 que Londres ou New York. Autant que Rome, Madrid, Munich, Bruxelles et Amsterdam réunis…

  8. 

    Bel article, belle plume, comme toujours sur ce blog. Je repartage ce post tout de suite ! merci pour ces informations fortes interessantes.

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