Plafonnement des loyers : Cécile Duflot et la démagogie décomplexée

13 juillet 2013 — 20 Commentaires

Le plafonnement des loyers a deux effets économiques dominants : la raréfaction des logements et la réduction de leur qualité.

Au regard de la stupidité des lois, Cécile Duflot prépare une performance, qui même pour ce gouvernement, sort du lot : plafonner les loyers.

L’idée est aussi vieille que la démagogie, et tant son ineptie logique que ses effets pervers concrets ont été démontrés et observés à maintes reprises. Déjà Adam Smith faisait justement remarquer que si les prix du blé étaient hauts, c’était que le blé manquait au regard de la demande, et qu’en réguler le prix à la baisse ne changeait rien à la quantité disponible du moment, mais réduisait certainement la quantité qui serait produite les années suivantes.

En 1992, une étude publiée par l’American Economic Review tentait de faire le point sur le degré de consensus au sein de la communauté des économistes (Alston et al, 1992). 1 350 économistes furent invités à s’exprimer sur 40 idées générales. La proposition suscitant le plus grand consensus était : « un plafonnement des loyers réduit la quantité et la qualité de l’offre de logements ». 76,3% répondaient « oui », 16,6% « oui, avec nuances » et seulement 6,5% « non ».

Cécile et l’hypothèse des gentils propriétaires

La ministre du logement propose que pour chaque quartier des grandes villes, et pour chaque catégorie de logement, les loyers ne puissent pas dépasser le loyer médian majoré de 20%.

Evidemment, quand on s’intéresse à un phénomène économique, la première question qui devrait venir à l’esprit est de savoir pourquoi il existe. D’après le ministère, les écarts de loyers existent parce que certains propriétaires sont vilains, et qu’ils demandent le loyer le plus cher qu’ils puissent obtenir sur le marché. Mais comme on s’intéresse aux écarts à la médiane, pour que cette hypothèse soit explicative de quoi que ce soit, il est aussi nécessaire que d’autres propriétaires soient gentils et généreux, et décident de pratiquer volontairement des loyers nettement plus faibles que leurs vilains homologues, alors même qu’ils trouveraient locataires facilement en exigeant des loyers méchamment plus élevés. S’il n’y a pas de gentils de cette nature, l’avarice des propriétaires ne peut expliquer les variations.

L’autre explication est que les différences de prix s’expliquent par des différences dans les biens. Est-ce vraiment impossible que les appartements loués plus cher à surface égale dans un même quartier soit qualitativement différents ?

Si on ne peut facturer plus cher, pourquoi se soucier de la qualité ?

Avec tant de ministres qui parlent d’innovation à tous les micros qu’on leur présente, il est étonnant que personne n’ait appris à Cécile Duflot pourquoi les offreurs améliorent la qualité des biens et services qu’ils offrent. Pour vendre plus cher que leurs concurrents ! Je sais, c’est très vilain comme motivation, mais grâce à cela, Cécile ne s’habille pas avec des peaux de bêtes.

Evidemment, s’ils ne peuvent répercuter totalement leurs investissements sur les loyers, les propriétaires réfléchiront davantage avant d’entamer la restauration de leurs biens, et les constructeurs seront orientés vers des projets à la qualité plus « moyenne ».

En visant les loyers élevés, on décourage la construction

Une des caractéristiques les plus importantes d’un bien immobilier, c’est sans doute son ancienneté. Et c’est aussi une des caractéristiques les plus explicatives des différences de prix. D’après le magazine Capital (source), à Paris, le prix du neuf est d’environ 50% supérieur à celui de l’ancien.

Il existe un relatif consensus pour associer le niveau des loyers à la rareté de l’offre immobilière. La meilleure solution pour réduire les loyers est donc de laisser le marché construire de nouveaux logements. Or, la caractéristique essentielle d’un nouveau logement est qu’il est neuf.

C’est à cette tautologie qu’on mesure toute la bêtise du projet de Mme Duflot. Le contrôle des prix a peu d’impact sur la quantité de logements s’il ne vise que l’ancien. Mais en visant spécifiquement les loyers supérieurs, le projet cible particulièrement les futures constructions. C’est comme s’il avait été taillé sur-mesure pour réduire l’offre immobilière.

Le contrôle des loyers déverse l’offre sur le marché des habitants propriétaires

Par ailleurs, pour les biens dont la nature justifie les écarts de loyers, la compétitivité de la location vis-à-vis de la revente sera nettement réduite. Concrètement, pour un bien qui se trouverait à 1,3 x la médiane, la baisse du loyer représentera une chute de 7,7 points de pourcentage du rendement de l’investissement. Un rendement inférieur à 7,7% deviendrait donc négatif dans cet exemple. En revanche, le prix à la vente devrait être faiblement impacté, car la valeur pour l’acheteur souhaitant être habitant ne changera pas. Il est donc prévisible que ces biens sortent en partie du marché de la location.

L’effet est bien entendu dynamique. Lorsque les biens à forte valeur quitteront le marché de location, le loyer médian sera mathématiquement réduit. De nouveaux biens se retrouveront alors au-dessus du plafond, quittant partiellement le marché locatif, rabaissant alors la médiane et ainsi de suite…

Quand la qualité se raréfie, la médiocrité s’apprécie

Au moins dans un premier temps, il est prévisible que le loyer moyen baisse. Cette baisse sera principalement liée à la baisse des hauts loyers.

Mais quel sera l’effet à plus long terme ?

Imaginons que demain le prix des Mercédès soit plafonné à 1,2x celui d’une Renault. Cette mesure est-elle susceptible de faire baisser le prix d’une Renault ? A offres de Renault et de Mercédès fixes, non.

Maintenant, suivant les raisonnements qui ont précédé, supposons que l’offre de Mercédès s’amenuise. Comme les Renault et les Mercédès sont des biens différents mais concurrents, il est logique que la demande se déverse sur les Renault, provoquant l’appréciation de leur prix.

Le marché immobilier de la location subira la même conséquence. Si le contrôle des logements chers n’a aucune raison de modifier l’offre de biens de moindre qualité, elle a toutes les raisons de raréfier l’offre à la location des logements supérieurs ou neufs. Cela déversera logiquement les demandeurs frustrés de biens supérieurs vers les logements à loyers moyens, provoquant ainsi la hausse de leurs loyers.

A long terme, les logements neufs de 2014 étant les anciens de 2034, même l’offre de logements à loyers moyens sera réduite.

Apprécier la médiocrité ministérielle

Un des phénomènes fascinants de nos démocraties, c’est à quel point les citoyens sont convaincus de l’incompétence de leurs dirigeants. On pourrait y voir une preuve de lucidité, mais cela me convainc au contraire de leur immense naïveté. En effet, conclure la stupidité d’un ministre des effets pervers de sa politique, c’est partir du postulat de son dévouement sincère à l’intérêt général.

Personnellement, j’ai du mal à croire que Cécile Duflot soit aussi bête que ses propositions de lois. Tout au contraire, je crois que les gens qui verront leurs loyers baisser suite à l’application de la loi n’auront aucun problème à identifier le gouvernement comme la source de leur bénéfice. En revanche, ceux qui en subiront les effets pervers, immenses mais diffus et relativement différés, lui feront peu de reproches.

Alors saluons plutôt l’intelligence de notre ministre pour ce coup de maître.

Source :

Alston, Richard M & Kearl, J R & Vaughan, Michael B, 1992. "Is There a Consensus among Economists in the 1990’s?," American Economic Review, American Economic Association, vol. 82(2), pages 203-09, May.

20 responses to Plafonnement des loyers : Cécile Duflot et la démagogie décomplexée

  1. 

    La construction est un marché a grosse inertie: les logements en construction prennent 1 a 2 an pour etre construits, souvent payés en cours ou à l’avance de la construction, les projets en cours ne peuvent pas s’arreter d’un coup, donc le désastre annoncé des lois duflot auront des répercussions au prochain mandat, donc c’est aussi un coup de maitre, politiquement.
    Duflot dira: "sous mon mandat, les loyers ont baissé, après que je sois partie, les loyers ont augmentés. Ce n’est donc pas de ma faute"
    Et les gens la croiront.

  2. 

    je gère en tant que juriste/fiscaliste/actuaire spécialiste des ass. sociale des situations d’expatriés dans toute l’Europe.
    Belgique, Allemagne, Hollande, suisse, etc. n’ont pas adopté de tel système de limitation et tout va de manière satisfaisante; au delà des rapports….ce fait "pratique" démontre bien l’incohérence des propositions de notre ministre.
    une fois de plus une réaction "sociale" basique tendant à contraindre les propriétaires (les riches !) comme l’impôt sur les salaires élevés, etc.
    décidément l’imagination de ce gouvernement reste au raz des idées de gauche surannées.
    il y a tout de même des particularités françaises:
    – les étudiants se voient proposer des 18m2 limite salubres à 400/600.-€ ce qui en proportion carrez amène le F2 à 1660.-€ pourqwuoi ? alors que l’on parle d’enseigner en fac en anglais pour attirer des etudiants ne construit on pas des logements étudiants comme partout ? il faut aller jusqu’au bout dee ses ambitions et ne pas se contenter de belles paroles.
    – tous les syndics savent que les co propriétaires ont rarement de quoi payer les rénovations, pourquoi ne pas instituer un "fond de rénovation" au sein des co propriétés, (comme partout) alimenté modestement au fil des mois et par tous cela donne rapidement les montants nécessaires.
    – en 2006 on crée les conservatoires d’hypothèque et le notaire lors de la vente est contraint de s’y renseigner pour connaitre les créanciers et notamment la banque qui a consenti un prêt,…… PARTOUT ailleurs cela a rendu le taux de prêt à un niveau très bas facilitant la possession des biens (bas ? 1,75% net environ aux taux actuels, bloqué 10 ans, non remboursable)
    – la mauvaise constitution du "portefeuille" de locataires par des gérants mal formés
    etc.

    Ce sont tous ces points qui sont à règler en priorité afin d’assainir le marché ! Mais évidemment il est plus simple de prévoir une loi incohérente !

  3. 

    on lira avec intérêt Krugman, l’idole et la caution usuelle de nos amis gauchistes, que pour une fois on pourrait se contenter de traduire !

    http://www.nytimes.com/2000/06/07/opinion/reckonings-a-rent-affair.html

    The analysis of rent control is among the best-understood issues in all of economics, and — among economists, anyway — one of the least controversial. In 1992 a poll of the American Economic Association found 93 percent of its members agreeing that "a ceiling on rents reduces the quality and quantity of housing."
    [...]
    So now you know why economists are useless: when they actually do understand something, people don’t want to hear about it.

    • 

      Krugman est un économiste brillant, il déconne juste lorsque son militantisme l’emporte sur son côté académique.

    • 

      Une fois n’est pas coutume je suis tout à fait d’accord avec vous. Limiter le prix des loyers est absurde. Si les loyers sont aussi élevé – et là force est de constater que le niveau des prix en région parisienne est abbérrant compte tenu du niveau des revenus – c’est qu’il y a un problème d’offre. Problème que ne résoudra pas – au contraire – le plafonnement des loyers (Krugman l’explique très bien dans son manuel de macroécomie – je ne comprends hélas ps assez bien l’anglais pour comprendre le commentaire sur Krugman par le commentateur précédent).

      Par contre j’aimerais bien comprendre pourquoi les prix des logements neuf (à l’achat notamment) sont aussi abusivement cher. En recherche d’acquisition d’un bien immobilier, j’ai eu la surprise de constater que le prix au m2 était le double que celui de l’ancien. Etant donné que le neuf possède aussi des inconvénients, notamment le fait qu’il faille attendre sa construction, j’aimerais bien comprendre pourquoi son prix arrive à se maintenir aussi haut (l’explication des frais de notaire n’explique pas tout !!)

  4. 

    Merci pour cet article intéressant sur la loi Duflot et les conséquences que celle ci peut avoir sur la qualité des futurs logements et la situation dans plusieurs années de ces biens immobiliers.

  5. 

    Merci pour cet article de bonne qualité. Je considère que notre gouvernement fait passer son idéologie avant l’intérêt de tous. On peut trouver des exemples dans tous les domaines possibles (justice, économique….)

  6. 

    les logements neufs sont beaucoup plus cher que dans l’ancien, car on oblige, depuis un an, les constructeurs a de nouvelles normes pour l’isolation thermique entre autre,qui font grimper les coûts

  7. 

    Je suis d’accord avec vos propos dans cet article, cette loi Duflot va aggraver la situation du logement en France c’est indéniable..

  8. 

    Très bon article, pertinent et intéressant. Merci pour cette analyse, c’est bien rédigé d’ailleurs ;)

  9. 

    unobusiness a vu juste, les mesures prises par le gouvernement sont parfois très loin de la réalité et des besoins de la société, tout cela au profit d’une idéologie souvent trop idéalisée et pas du tout adaptée

  10. 

    Merci beaucoup pour votre point de vue. Je pense également que cette loi va rendre la situation bien pire qu’elle ne l’est actuellement…

  11. 

    Comme cet article est à nouveau d’actualité, je vous propose une remarque d’un autre genre…

    La psychologie est fine : le locataire lambda peut s’imaginer 2 secondes que son loyer, qu’il trouve trop élevé, fera partie de ces loyers qui seront plafonnés. Ces 2 secondes introduisent un biais cognitif qui pousse le locataire à lire "mon loyer va baisser", et d’ajouter "merci Cécile".
    Ainsi, le locataire lambda ne relèvera pas que les seuls loyers qui seront plafonnés seront les plus élevés… ceux avec salle de bain en marbre.

    Cette approche permet d’expliquer mieux les motivations de la ministre : elle doit avoir du mal à s’offrir un logement qui la satisfasse…

  12. 

    Merci pour cet article ! je vous propose pour illustrer ces propos le simulateur du plafond de loyers Duflot pour 2014 mis en place par médiapart : http://www.le-guide-loi-duflot.fr/loi-duflot-2014-et-plafond-de-loyers-537.php

  13. 

    Sachant que la loi Duflot vient d’être adopté par l’Assemblée et le Sénat, ca va être difficile. Par contre, il ne faut pas faire d’amalgame avec la loi Duflot n°1 : http://www.simulation-duflot.fr/tout-savoir-sur-la-loi-duflot/

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